南京办证购物中心大跃进之忧

　南京办证这两年，中国大小城市的购物中心似乎越来越多，且越来越大。

　　国际知名的商业地产代理机构莱坊对此提出疑虑。该机构11月30日发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。

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　　南京办证题为《聚焦中国零售商业2011》的报告(下称莱坊报告)直言，于购物中心而言，“大未必佳”。

　　莱坊报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。而香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，而且大部分都是分期开发的。

　　南京市办证分期开发的好处在于，可待新开发区域成熟起来再进行供应。而内地急于转型的开发企业，在住宅市场限购的背景下，对于开拓其商业地产版图的热情似乎更高。

　　莱坊报告称，成都、天津和重庆等二线城市与一线城市相比，由于商场平均面积较大，而寻求商铺的零售品牌相对较少，因此平均闲置水平普遍要高一些，当地的一些零售物业开发商，对如何保持最优的购物中心业态组合缺乏经验，因此利用率也未能实现最大化。

　　南京办证综合项目顾问及代理服务中国区董事孙俊安提到，某一线城市目前正在积极推进的一个大型商务区，区域内的规划都是一幢一幢的办公楼，但除了少数开发商会自持这些物业，大多数发展商都打算卖掉，而且这些物业交付时间也比较集中，届时的去化难度可以想象。

　　南京市办证部分大城市的零售物业租赁市场，或许也不如外界想象般火爆。

　　莱坊研究及咨询部董事杨悦晨称，以上海为例，去年南京路的商铺最高五六十元/平方米/天，今年涨到了七八十元/平方米/天。孙俊安则提到，嘉里中心和很多国际大牌百货都谈不拢，包括美国第五大道，因为百货的出价和业主的期望值差距太大。

　　孙俊安认为，商业地产需要“养”，像嘉里或恒隆，理论上需要6年才能实现盈利。

　　如此，为何还有这么多的开发商，要进商业地产市场？

　　孙俊安分析，百货在商业综合体项目公司里面，可以避很多税。另一个原因是土地增值预期。孙俊安说，“保本就可以了。地价涨上去以后，再卖掉。”

　　南京办证总部设于英国伦敦，在全球六大洲43个国家设有逾243个办事处。每年参与管理总值逾8170亿美元的商业、农业及住宅物业，并提供咨询建议